Что такое секьюритизация ипотеки
Принято считать, что банк — это место, где всегда есть деньги, однако и эти организации иногда сталкиваются с финансовыми трудностями. Выдача кредитов, особенно ипотечных, — долгосрочная инвестиция: банк сразу даёт заёмщику крупную сумму, а вот её возврат чаще всего растягивается на годы. А раз деньги тратятся быстрее, чем зарабатываются, в какой-то момент их может не хватить на выдачу новых кредитов.
Чтобы получить дополнительное финансирование, банк может выпустить и продать ценные бумаги, обеспеченные его активами. Такая процедура называется секьюритизацией (от англ. securities — «ценные бумаги»). Чаще всего её проводят в отношении долговых активов, к которым относится и ипотечный портфель.
Как правило, у заёмщиков, которых коснулась секьюритизация, возникает много вопросов:
- Законно ли то, что их кредит перепродали без их согласия?
- Изменятся ли ежемесячные платежи или другие параметры ипотеки?
- Не заставят ли их теперь немедленно погасить долг?
- Не подключатся ли к ситуации коллекторы?
В этой статье мы расскажем, на каких основаниях банки проводят секьюритизацию, кто участвует в этом процессе и какие последствия он имеет для заёмщиков.
Как происходит секьюритизация
Начав секьюритизацию ипотечного портфеля, банк списывает кредитные активы с баланса, отделяет их от остального имущества и уступает специализированной компании — финансовому посреднику, которого также называют ипотечным агентом.
Получив права требования по кредитам, ипотечный агент выпускает собственные облигации и продаёт их инвесторам на бирже. Дивиденды им агент выплачивает за счёт денег, которые поступают от ипотечных заёмщиков.
Секьюритизацию кредитов и оборот ипотечных облигаций регулирует закон «Об ипотечных ценных бумагах».
Облигации крупных банков, таких как ВТБ или Сбербанк, считаются достаточно надёжными. У ипотечных облигаций большой выбор сроков погашения, а также на них распространяется льготное налогообложение, что дополнительно повышает их привлекательность.
Но для инвесторов есть и риски: если многие заёмщики не смогут платить по кредитам или, наоборот, погасят их досрочно, это приведёт к убыткам, а при снижении цен на недвижимость может упасть и стоимость ценных бумаг.
со скидкой 4%
на ипотеку
Передача ипотеки от банка-кредитора ипотечному агенту происходит через продажу закладных на кредитную недвижимость. После этого ипотечный агент становится держателем залога и фактически новым кредитором для заёмщика.
Держатели ипотечных облигаций могут перепродавать их, но при смене владельца бумаг держатель закладных не меняется.
Отметим, что деятельность ипотечных агентов не имеет ничего общего с деятельностью коллекторов, так как не направлена на возврат просроченной задолженности. Поэтому заёмщикам, которые добросовестно выплачивают долг, беспокоиться не о чем.
Секьюритизация ипотеки не означает, что вы не выполнили какие-то обязательства перед банком или что у вас образовалась задолженность, и теперь начнутся санкции и репрессии. Нет, банк всего лишь провёл сделку с ценными бумагами и превратил свой портфель ипотечных кредитов в более ликвидный актив.
Что секьюритизация меняет для заёмщика
Секьюритизация ипотеки означает, что кредитором для заёмщика становится не банк, а ипотечный агент.
Не позднее 30 дней после сделки заёмщику через Почту России направляют уведомление о смене владельца закладной. В письме также указывают основание её передачи, условия и порядок пользования кредитом, реквизиты для его погашения.
Отправить уведомление может как первоначальный, так и новый кредитор. Документ имеет силу и правовые последствия с момента доставки заёмщику или его представителю.
Никакие дополнительные расходы заёмщик при секьюритизации своего кредита не несёт.
Условия кредитного договора — процентная ставка, сумма ежемесячного платежа, срок кредита и прочие моменты — при секьюритизации остаются прежними, и новый держатель залога не может изменить их в одностороннем порядке.
По закону ипотечный агент может только приобретать право требования по кредитам и выпускать облигации. Полномочий взаимодействовать с заёмщиками по вопросам обслуживания ипотеки у него нет.
Для этого ипотечный агент привлекает так называемого сервисного агента. Это компания, которая организовывает сбор платежей, занимается проблемными задолженностями, консультирует заёмщиков, выдаёт закладные после закрытия ипотеки и так далее.
Часто сервисным агентом после секьюритизации остаётся первоначальный кредитор. В этом случае для заёмщика вообще ничего не меняется: он платит по старым реквизитам и при необходимости обращается в тот же банк, что и раньше.
Закладная, права по которой переуступили, обездвиживается. Это значит, что её передают в специализированный депозитарий, и получить её на руки оттуда нельзя. При полной выплате ипотеки финансовая организация снимет обременение самостоятельно или совместно с заёмщиком. При этом неважно, в каком виде существует закладная: в бумажном или электронном.
По закону согласие заёмщика на смену кредитора не требуется, поэтому вы никак не сможете повлиять на секьюритизацию ипотеки, если банк решит таким образом распорядиться вашей закладной. Но так как условия кредита при этом не меняются, то и беспокоиться заёмщикам не о чем.
То, что ипотеку секьюритизировали, не означает, что на неё не надо оформлять страховку: залоговый объект по-прежнему нужно будет страховать. Менять старого кредитора на нового в уже оформленном полисе не нужно, но при продлении страховки надо будет указать нового выгодоприобретателя — его наименование можно найти в полученном уведомлении.
Итак, секьюритизация ипотеки — законный процесс, не имеющий никакого отношения к передаче кредита коллекторам. Банк имеет право секьюритизировать кредит, но для заёмщика в конечном итоге ничего не меняется, — разве что реквизиты, по которым он производит ежемесячные платежи. Условия кредитного договора при этом остаются прежними, и новый владелец не может изменять их в одностороннем порядке.
