Ульяна сдаёт посуточно двухкомнатную квартиру рядом с метро «ВДНХ» за 5 800 рублей в сутки. Квартира занята около 20 дней в месяц, поэтому в среднем Ульяна получает 116 000 рублей.
Михаил сдаёт тоже двушку по соседству, но уже долгосрочно. В месяц арендатор платит ему 80 000 рублей. Кажется, Ульяна зарабатывает больше, но не будем спешить с выводами.
Разберёмся с плюсами и минусами обоих вариантов, а также с затратами собственников.
Как устроена долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда с юридической точки зрения предполагает, что арендатор будет жить в квартире от одного года до пяти лет. Договор между арендатором и собственником надо регистрировать в Росреестре, причём обе стороны получают особые права и определённые обязанности.
Так, если собственник решит повысить цену из-за резких изменений на рынке, а арендатор на это не согласен, то статья 684 Гражданского кодекса РФ не позволит хозяину квартиры просто разорвать договор и заселить новых арендаторов. Арендодатель не сможет быстро сдать квартиру кому-то другому: закон требует, чтобы после расторжения собственник вообще не сдавал жилье в течение года. А ещё одна сторона договора найма обязана уведомлять о грядущем расторжении договора другую сторону за три месяца.
Но чаще всего под долгосрочной подразумевается аренда дольше 3–4 месяцев. В большинстве случаев договор заключается на 11 месяцев — тогда его не надо регистрировать в Росреестре. При этом арендатор может снимать квартиру хоть 10 лет подряд — просто каждый год договор продлевается ещё на 11 месяцев.
Обычно квартиры, предназначенные для долгосрочной аренды, оборудованы техникой, в них есть мебель. Но нет бытовых излишеств, вроде геля для душа или шампуня, постельного белья, кофе, чая и прочего. Считается, что у заезжающих на длительный срок арендаторов есть всё своё.
С арендаторами заключается подробный договор. В нём прописывается и возможность ремонта, и как часто хозяин квартиры может приходить с проверками, и условия досрочного расторжения, и многое другое.
Кроме подробного договора, долгосрочная аренда предполагает составление описи имущества, подписание акта приёма-передачи, а также залог, который арендатор оставляет собственнику, — обычно он равен месячной арендной ставке. После подписания акта приёма-передачи ответственность за содержание квартиры переходит к арендатору.
Плюсы и минусы долгосрочной аренды для собственника
Плюсы
+ Стабильный доход — раз в месяц вы получаете заранее известную сумму.
+ Минимальные усилия — вы лишь изредка наведываетесь с проверкой и иногда участвуете в решении мелких бытовых вопросов — например, если сломалась стиральная машина или надо вызвать сантехника.
+ Долгосрочный арендатор относится к имуществу бережнее, ведь он живёт в квартире на постоянной основе, а не несколько дней.
+ Коммуналку частично или полностью оплачивает арендатор.
Минусы
– Доход ниже, чем от посуточной аренды, — при условии, что посуточная квартира сдаётся на полный или почти полный месяц.
– Меньше шансов часто проверять квартиру: не стоит постоянно беспокоить жильцов. Да и в их отсутствие заходить, скорее всего, не получится — обычно этот пункт прописывается в договоре: арендаторы соглашаются на проверку только в их присутствии.
– Более долгий процесс сдачи: придётся проводить просмотры.
– Больше бумажной работы — не исключено, что арендатор попросит о временной регистрации.
Как устроена посуточная аренда
Посуточная аренда — аренда, когда квартира сдаётся на срок от одного дня до нескольких недель. Механизм заселения, выселения и проживания максимально приближен к гостиничному сервису.
При сдаче квартиры посуточно собственник обычно максимально обустраивает быт арендаторов — их чаще называют гостями. На кухне, скорее всего, будут чай, кофе, специи, масло и полный комплект посуды; в ванной — комплект косметики и, возможно, халаты с тапочками, а кровать будет заправлена чистым постельным бельём. Часто в таких квартирах есть настольные игры, путеводители по городу и реклама сервисов доставки еды.
В случае с посуточной арендой гости не оплачивают ни общие ЖКУ, ни счётчики, ни интернет — все эти траты ложатся на плечи собственника. А ещё они не платят залог в размере месячной ставки — чаще всего в залог собственник берёт около 5 000 рублей.
Заселиться и выехать арендаторы могут самостоятельно: квартиры чаще всего оснащены специальными кодовыми замками, так что передача ключей из рук в руки не нужна.
Плюсы и минусы посуточной аренды для собственника
Плюсы
+ При условии, что бронируется большая часть месяца, прибыль собственника выше, чем в случае долгосрочной аренды.
+ Арендаторы менее требовательны, ведь они снимают квартиру ненадолго.
+ Проверять состояние квартиры можно часто: квартира свободна раз в несколько дней, так что хозяйские визиты не надо согласовывать.
+ Квартира быстрее сдаётся, так как нет опции предварительных просмотров.
+ Надо оформлять меньше документов.
+ Можно оперативно сменить цену в зависимости от спроса, не привязываясь к условиям договора и не выжидая оговорённый договором срок.
Минусы
– Надо постоянно, иногда ежедневно, идеально убираться, стирать и гладить постельное белье, пополнять запасы бытовой химии и продуктов.
– Высокая зависимость от отзывов гостей: если отзывы плохие, квартиру будут реже бронировать.
– Нестабильный спрос: в зависимости от самых разных факторов, включая погоду. Квартиру могут арендовать всего на 3 ночи в месяц — хорошо, если окупятся хотя бы ЖКУ.
– Придётся быть круглосуточно на связи: у гостей будут возникать срочные вопросы.
– Вероятность дополнительных расходов на управляющего и уборщицу — придётся оплачивать их услуги, чтобы уменьшить свою нагрузку.
– Более быстрый, чем при долгосрочной аренде, износ квартиры: в посуточной аренде гости редко берегут имущество.
За сколько сдавать — один из важных вопросов. Поставите меньше — недополучите прибыль. Поставите больше — останетесь без клиентов и снова недополучите прибыль. Чтобы не ошибиться, воспользуйтесь сервисом «Мой дом».
Сервис поможет сравнить, как выгоднее сдавать квартиру. Вам достаточно ввести данные квартиры, чтобы увидеть, сколько она стоит и какой ежемесячный доход она может приносить при долгосрочной или посуточной аренде.
А ещё вы можете сравнить динамику ставок за последние полгода — оценка обновляется еженедельно — и узнать рекомендованную стоимость посуточной аренды в будни и на выходных, а также проверить объявления об аренде в соседних домах.
Сервис «Мой дом» позволит узнать дополнительную информацию: какая УК обслуживает дом, каковы его характеристики, какие объекты инфраструктуры находятся рядом. Всё это поможет написать привлекательное объявление на Циан, чтобы быстро и выгодно сдать или продать жильё.
Расчёт прибыли
Вернёмся к примеру, где Ульяна и Михаил сдают одинаковые квартиры и получают разную прибыль. Напомним, доход Михаила с долгосрочной арендой на 36 000 рублей меньше, но давайте учтём все траты.
Михаил при долгосрочной аренде заплатит около 4 000 рублей за ЖКУ. Расходы по счётчикам — электричество и воду — оплачивает арендатор. Интернет — тоже арендатор.
Ульяна при краткосрочной аренде заплатит больше: 4 000 рублей — ЖКУ; 700 рублей — электричество по счётчикам; 1 500 рублей — вода по счётчикам; 600 рублей — интернет; около 1 500 рублей — докупка кофе, стирального порошка, туалетной бумаги, одноразовых тапочек, уходовой косметики и прочего, а также затраты на рекламу. Плюс придётся купить несколько комплектов полотенец и постельного белья, пусть даже их хватит на пару лет.
Итого: 8 300 рублей.
К затратам Ульяны добавим нематериальное — время и силы. Чаще всего квартиру снимают на две-четыре ночи. Это значит, что через два дня после заселения надо приехать и полностью убраться: вымыть полы, санузлы и кухню, сменить несколько комплектов постельного белья, выстирать / высушить / погладить старое белье. Это минимум два часа + время на дорогу.
Если Ульяна не может убраться сама, то приглашает клининг, и он обходится в сумму около 4 000 рублей — это недорого по московским меркам. В месяц Ульяна убирается в среднем 8 раз и пару раз приглашает клининг. Вычитаем из прибыли ещё 8 000 рублей.
В обоих случаях надо оплачивать примерно одинаковые налоги на имущество — напомним, это делается раз в год. Будем считать, что они уменьшат прибыль наших собственников на одну и ту же сумму, поэтому в дальнейших расчётах учитывать их не станем.
И в обоих случаях есть налог на доход. Будем считать, что и Ульяна, и Михаил оформлены как самозанятые — посуточную сдачу этот налоговый режим тоже допускает. При ставке 4% — предположим, что арендаторы у них физические лица — Ульяна должна будет уплатить налог в размере 4640 рублей в месяц, а Михаил — 3200 рублей в месяц.
Если вычесть все затраты, прибыль арендодателей выглядит так:
Ульяна: 116 000 – 20 940 = 95 060 рублей в месяц. И вычтем массу внимания и физических сил.
Михаил: 80 000 – 7 200 = 72 800 рублей в месяц. За редким исключением — пассивное участие, так как долгосрочная аренда не требует постоянного контроля и работы.
Финансовая разница между прибылью Ульяны и Михаила — 22 260 рублей.
Разница в доходности от посуточной и долгосрочной аренды
Средняя ставка посуточной аренды однокомнатной квартиры в Москве — около 5 000 рублей в сутки. Средняя ставка долгосрочной аренды такой же квартиры — 70–72 000 рублей в месяц.
Таким образом, при полной загрузке краткосрочная аренда в столице принесёт собственнику в 2,1 раза больше, чем долгосрочная.
В Санкт-Петербурге при полной загрузке краткосрочная аренда принесёт в 2,5 раза больше, в других городах-миллионниках — в 3 раза больше.
Соотношение окажется ещё привлекательнее, если можно завести в календарь бронирования повышенный тариф: новогодние каникулы, длинные выходные, дни проведения мероприятий — например, форумов.
По данным Циан.Аналитики
«В реальной жизни добиться 100%-ной загрузки практически невозможно, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — Реалистичная цель для посуточной аренды — 70% прибыльных дней в году».
Считается, что доходность бизнеса по посуточной аренде на 3–4 п. п. выше, чем для долгосрочной. Сейчас эти показатели составляют 7% для долгосрочной и 10–11% — для посуточной.
Но если разброс цифр у долгосрочной аренды достаточно невелик (до 90% собственников де-факто работают в диапазоне 6–8% годовых), то бизнес по краткосрочной аренде может принести не только средние 10–11%, но и другие цифры: кому-то 3–4%, а кому-то — 20%.
«В среднем посуточная аренда может приносить больше, чем долгосрочная, на 30%», — отмечает Александр Харыбин, эксперт по аренде, риелтор.
Советы экспертов арендодателям
1. Учитывайте локацию
Посуточная аренда выгодна не всегда и не везде.
«Если квартира находится удачно — например, в центре города, рядом со станцией метро и достопримечательностями или выставочным бизнес-центром — имеет смысл заниматься посуточной арендой: спрос на такое жильё будет достаточно высоким», — говорит Александр Харыбин.
А вот если квартира расположена в спальном районе, то основным её достоинством перед квартирами из центра, может стать лишь более низкая цена. В этом случае надо очень крепко подумать, прежде чем ввязываться в посуточную аренду: не исключено, что усилия не оправдаются и квартира будет половину времени простаивать.
Долгосрочная аренда будет более востребована рядом с крупными вузами, офисными центрами и при хорошей транспортной доступности. И не бойтесь сдавать квартиру студентам: современные приезжие гораздо ответственнее, чем предыдущие поколения. В большинстве случаев они действительно приехали учиться.
2. Учитывайте особенности квартиры
Если говорить о массовом рынке, то наибольшим спросом в посуточной аренде пользуются однокомнатные квартиры и студии. Если вы владеете трёхкомнатной квартирой или жильём ещё большей площади, ваш арендатор придёт за долгосрочными отношениями.
Если квартира не очень удачно расположена — на первом этаже или рядом с ночным клубом, то её лучше сдавать посуточно. Одно дело — пережить ночь, другое — постоянно жить в шуме или под любопытными взглядами прохожими или за плотными шторами. Очевидно, что оба этих варианта далеки от идеала, поэтому имеет смысл компенсировать неудобства посуточных гостей чем-то приятным — возможно, бесплатной пиццей в морозилке или по-настоящему хорошей уборкой и качеством матраса.
3. Адекватно оценивайте свои возможности
Проанализируйте, готовы ли вы тратить массу времени и сил на обслуживание квартиры при её сдаче в посуточную аренду. Тут есть три варианта.
1. Вы сдаёте самостоятельно, но это будет вашей основной работой, которая не сочетается с офисной пятидневкой.
2. Вы сдаёте самостоятельно, но часть месяца не выставляете квартиру для бронирования, так как вы заняты на основной работе. С точки зрения временных затрат это приемлемый вариант, с финансовой точки зрения — бессмысленный.
3. Вы сдаёте с помощью управляющего, нанимаете уборщицу и платите им.
Как сдавать: посуточно, но с большим количеством усилий, нервов и рисков, зато с потенциально большей доходностью, или долгосрочно, но с минимумом усилий, — решать вам.
